29 mei 2015

Uitvoering werken door een andere aannemer na gebrekkig werk – te volgen regels

Zelfs in de veronderstelling dat X ooit zou gemeend hebben dat Y enige fout zou hebben bedreven, dan is een ingebrekestelling hoe dan ook vereist.

Een partij immers, die meent de werken te kunnen laten uitvoeren door een derde, of die die werken zélf wenst uit te voeren, kan dit slechts mits het respecteren van een aantal voorwaarden die in rechtspraak en rechtsleer worden gesteld om willekeur tegen te gaan.

Zo dienen alle maatregelen te worden getroffen ter vrijwaring van de rechten van verdediging, zoals de ingebrekestelling aan het adres van de schuldenaar om zich alsnog van zijn verbintenissen te kwijten, het toestaan van een redelijke termijn daartoe, en de tegensprekelijke vaststelling van de staat van de werf, van de eventueel nog uit te voeren werken, en van de afrekening tussen partijen ( M.A. Flamme, Ph. Flamme, A. Delvaux et F. Pottier, Le contrat d’entreprise, Chronique de Jurisprudence ( 1990-2000 ), Les dossiers du Journal des Tribunaux, nr. 596 en 597, p. 491 t/m 495 ).

Men kan niet zonder meer een schadeloosstelling claimen.

Ten eerste dient de schade haar toerekenbaar te zijn, en ten tweede dienen de schadeëisen te worden gegrond.

Vermits X de werken door een derde liet uitvoeren of ze zélf uitvoerde zonder Y daarin te kennen, en zonder aan de jurisprudentiële en doctrinale voorwaarden te voldoen, kan de desbetreffende kost uiteraard niet op Y verhaald worden.

Het is immers een verbintenisrechterlijke regel dat de uitvoering in natura primeert, de uitvoering ad rem ipsam, met name deze waartoe de debiteur zich verbonden heeft.

Uitvoering bij equivalent, bij wijze van schadeloosstelling, is slechts een surrogaat, waarvan slechts sprake kan zijn wanneer de uitvoering in natura niet meer mogelijk is.

Het is dus volkomen fout te menen dat de aangevoerde niet-uitvoering van de verbintenis de schuldenaar zonder meer tot schadeloosstelling zou verplichten.

De schuldeiser mag slechts de rechtstreekse uitvoering in natura van de verbintenis eisen, dat wat hem in de verbintenis beloofd werd.

Anderzijds is de schuldenaar slechts díe prestatie verschuldigd waartoe hij zich heeft verbonden.

Hij kan er door zijn schuldeiser niet toe gedwongen worden een ándere prestatie te leveren, evenmin als hij zijn schuldeiser zou kunnen verplichten met een plaatsvervangende schadeloosstelling vrede te nemen. ( M.A. Flamme, Ph. Flamme, A. Delvaux et F. Pottier, Le contrat d’entreprise, Chronique de Jurisprudence ( 1990-2000 ), Les dossiers du Journal des Tribunaux, nr. 142 e.v.   p. 130 e.v., H. Bocken en B. De Temmerman, Verbintenissen, Overzicht van Rechtspraak ( 1981 – 1992 ), T.P.R. 1994, 637 en 638 nr. 336, S. Stijns, D. Van Gerven et P. Wéry, Les obligations : les sources, Chronique de Jurisprudence ( 1985-1995 ), J.T. 1996, 720 en 721, nr. 93, P. Van Ommeslaghe, Les Obligations, Examen de Jurisprudence ( 1974 à 1982 ), R.C.J.B. 1986, 193 tot 195, nr 88, Examen de Jurisprudence (1968 à 1973), R.C.J.B. 1975, 686 en 687, nr. 105, P. Van Ommeslaghe, La sanction de l’inexécution des obligations contractuelles, T.P.R. 1984, 197 e.v., H. De Page, dl. III, 122 tot 124 met noot (1) p. 122, nr. 94 )

De schuldeiser die zich niet aan voorgaande criteria houdt, en die zijn schuldenaar voor een voldongen feit stelt door de werken door een derde te laten uitvoeren, heeft geen verhaal meer ten aanzien van zijn debiteur, die daardoor ontlast wordt van de verbintenis tot herstel bij equivalent.

Dit herstel bij equivalent is een uitvoeringswijze van de verbintenis, terwijl de uitvoering van de verbintenis zélf door het toedoen van de schuldeiser is uitgedoofd.

Door aldus de herstellingswerken door een derde te laten uitvoeren, of ze zélf uit te voeren zonder de schuldenaar toe te laten ze zélf uit te voeren, zijn de verbintenissen van deze laatste uitgedoofd, en kan de schuldeiser te zijnen opzichte geen aanspraak op enige vergoeding meer laten gelden (Luik, 1 oktober 1991, T. Aann. 1993, 302, met noot Ph. Flamme, Luik, 26 juni 1991, T. Aann. 1992, met noot van de redactie, Kh. Luik, 10 maart 1993, T.B.H. 1994, 462, Kh. Brussel, 10 oktober 1990,     T. Aann. 1993, 375, Rb. Brussel, 7 juni 1988, R.W. 1988-1989, 1378, Rb. Brussel, 9 maart 1983, T. Aann. 1990, 249, Kh. Dendermonde, afd. Aalst, 9 september 1980, T. Aann. 1981, 281, met noot Devroey,            Kh. Oudenaarde, 24 juni 1980, T. Aann. 1981, 236, met noot W. Abbeloos, Kh. Brussel, 26 juni 1979, T. Aann. 1980, 102, H. De Page, dl. II, 608, nr. 606 sub. 2°).

Peeters en Hermans Advocaten http://www.peetersenhermans.be
Bereikbaar op info@peetersenhermans.be

16 februari 2015

De architectenovereenkomst

Hieronder volgt een korte uiteenzetting van de voornaamste kenmerken en elementen van een overeenkomst tussen een bouwheer en een zelfstandig architect.

Een overeenkomst met een zelfstandige architect wordt in de meeste gevallen beschouwd als een overeenkomst van “aanneming”. Het betreft dan een overeenkomst van aanneming van diensten die valt onder de artikelen 1710 Burgerlijk Wetboek e.v. De architect verricht prestaties (verstrekt diensten) tegen betaling van een vergoeding.

Totstandkoming van de architectenovereenkomst
De architectenovereenkomst komt in principe tot stand door de loutere wilsovereenstemming tussen partijen en betreft dus een consensuele overeenkomst, zij het dat de deontologische regels (Reglement van de beroepsplichten van 18 april 1985) bepalen dat deze overeenkomst op schrift moet worden gesteld.

Om een geldige overeenkomst te kunnen sluiten, moet de overeenkomst voldoen aan de algemene voorwaarden uit artikel 1108 Burgerlijk Wetboek:

“Tot de geldigheid van een overeenkomst zijn vier voorwaarden vereist :
De toestemming van de partij die zich verbindt;
Haar bekwaamheid om contracten aan te gaan;
Een bepaald voorwerp als inhoud van de verbintenis;
Een geoorloofde oorzaak van verbintenis.”

Toestemming
Partijen moeten akkoord gaan over de te verstrekken diensten en over de vergoeding van de architect. In geval er een betwisting ontstaat tussen partijen over de geldigheid van de overeenkomst, zal de rechter steeds moeten nagaan of partijen de wil hadden om de overeenkomst te sluiten.

Bekwaamheid
Beide partijen moeten handelingsbekwaam zijn, d.w.z. dat zij in rechte moeten kunnen optreden en een bekwaam zijn om te contracteren.

Voorwerp
Overeenkomstig artikel 1126 Burgerlijk Wetboek heeft ieder contract tot voorwerp “iets dat een partij zich verbindt te geven, of dat een partij zich verbindt te doen of niet te doen.”

Het voorwerp van de architectenovereenkomst bestaat uit de verbintenissen die de architect enerzijds en de opdrachtgever anderzijds ten opzichte van elkaar hebben aangegaan. Dit betreffen o.m. het toezicht en de controle op de werken voor wat de architect betreft, maar ook de verplichting tot betaling en tot oplevering in hoofde van de bouwheer. Tenslotte moet het voorwerp bepaald of bepaalbaar zijn, d.w.z. dat het voldoende concreet moet zijn, en moet het voorwerp ook geoorloofd zijn.

Oorzaak
De oorzaak van een verbintenis betreft het onmiddellijke doel dat iedere partij beoogt, dit is m.a.w. de reden van het bestaan van het contract. De oorzaak moet geoorloofd zijn, dit wil zeggen dat zij niet strijdig mag zijn met de openbare orde of met de goede zeden. Zij mag evenmin door de wet verboden zijn. Wanneer de architect en de bouwheer bijvoorbeeld wetens en willens afspreken om in natuurgebied – zonder vergunningen – een appartementsgebouw op te richten en hierover een overeenkomst sluiten, dan is dit strijdig met de wet en is de oorzaak van de overeenkomst niet geoorloofd.

Bewijs en beëindiging van de architectenovereenkomst
Aangezien de architectenovereenkomst in principe tot stand komt door de loutere wilsovereenstemming, kan het bewijs ervan geleverd worden overeenkomstig de gemeenrechtelijke regels m.b.t. het bewijs in burgerlijke zaken en in handelszaken.

Hierboven werd al aangegeven dat de deontologische regels (bekrachtigd bij Koninklijk Besluit) evenwel vereisen dat een overeenkomst op schrift wordt gesteld. Niettemin is het mogelijk om ook een mondelinge overeenkomst te bewijzen, nu het beroepsreglement niet mag afwijken van de bewijsregels uit het Burgerlijk Wetboek en het Wetboek van Koophandel.

De architectenovereenkomst kan beëindigd worden op verschillende manieren.

Ingeval beide partijen de overeenkomst volledig uitvoeren zoals afgesproken, is er sprake van ‘uitdoving’: de bouwheer aanvaardt de werken van de architect en betaalt het ereloon van de architect.

Daarnaast is het ook mogelijk om de overeenkomst te ontbinden, ingeval er een ernstige contractuele tekortkoming in hoofde van een (of beide) van de contractspartijen bestaat. Partijen kunnen ook beslissen de overeenkomst te beëindigen met wederzijdse toestemming.

Overeenkomstig artikel 1794 Burgerlijk Wetboek kan de opdrachtgever door zijn enkele wil de overeenkomst beëindigen, mits hij de architect schadeloos stelt voor al zijn uitgaven, zijn arbeid en zijn gederfde winst.

Tenslotte vormt het overlijden van één van de contractspartijen ook een grond tot ontbinding van de overeenkomst.

In dit artikel wordt niet verder ingegaan op de aansprakelijkheid van de architect.

Peeters en Hermans Advocaten http://www.peetersenhermans.be
Bereikbaar op info@peetersenhermans.be

24 oktober 2014

DECREET OMGEVINGSVERGUNNING – nieuw

Decreet omgevingsvergunning gepubliceerd.

Op 23 oktober 2014 verscheen het Decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning in het Belgisch Staatsblad.

Dit decreet beoogt de integrale beoordeling van stedenbouwkundige en milieuaspecten van eenzelfde project in één procedure.

Het resultaat van deze integrale beoordeling zal leiden tot een ‘omgevingsvergunning’, die zowel de milieuvergunning/-melding als de stedenbouwkundige vergunning/-melding, als een verkavelingsvergunning zal kunnen vormen.

De bedoeling hiervan is in hoofdzaak om tegenstrijdige beslissingen over het stedenbouwkundige aspect en het milieuaspect te vermijden doordat één integrale beoordeling van het project kan plaatsvinden. Dit zal ook een administratieve vereenvoudiging met zich meebrengen.

Het betreft een louter proceduredecreet. De vergunningsprocedures worden volledig hertekend. De inhoudelijke beoordeling van de omgevingsvergunningsaanvraag zal echter nog steeds via de bepalingen van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en het Decreet Algemeen Milieubeleid gebeuren.

De inwerkingtreding van het decreet zal nog op zich laten wachten. Zo dient de Vlaamse Regering de datum van inwerkingtreding in een uitvoeringsbesluit vast te leggen. Deze datum valt echter minstens één jaar na de datum van goedkeuring van het betreffende besluit. Voorlopig zou de goedkeuring van het besluit voorzien zijn medio 2015. Hieruit volgt dat het decreet ten vroegste in werking zal treden op 2016.

Peeters en Hermans Advocaten http://www.peetersenhermans.be
Bereikbaar op info@peetersenhermans.be

19 september 2014

Vakantiewoning in buitenland – fiscale wetgeving moet aangepast na arrest Europees Hof van Justitie

In België gelegen onroerend eigendommen worden belast aan de hand van ‘kadastraal inkomen’. In het buitenland gelegen onroerende eigendommen werden tot op heden belast aan de hand van ‘huurwaarde’. Deze ongelijkheid werd in het arrest van 11 september 2014 door het Hof van Justitie als discriminerend bevonden.

 

Op grond van het dubbelbelastingverdrag zijn inkomsten van onroerende goederen uitsluitend belastbaar in de staat waar het goed gelegen is.

Deze “vrijstelling” in België van eigendommen in het buitenland, gaat gepaard met een progressievoorbehoud, op grond van art. 155 WIB, dat betekent dat voor bepaling van het belastingtarief de onroerende inkomsten van in buitenland gelegen onroerende eigendommen in aanmerking worden genomen.

Het Hof van Justitie stelt in bovenstaand arrest vast dat een verschillende berekeningsbasis wordt gehanteerd voor niet-verhuurde onroerende eigendommen, gelegen in België  ten opzichten van deze eigendommen in het buitenland.

Voor onroerende eigendommen in België wordt het kadastraal inkomen gehanteerd. Voor buitenlandse onroerende eigendommen wordt –overeenkomstig artikel 7, §1, 1ste WIB- de verhuurwaarde gehanteerd, hoewel  Frankrijk een vergelijkbare fiscale regeling kent (“valeur locative cadastrale”).

Het Hof van Justitie oordeelde dat door deze ongelijke behandeling de Belgische wetgeving in strijd is met het vrij verkeer van kapitaal

‘voor zover zou blijken dat bij de toepassing van een in een dubbelbelastingverdrag vervat progressievoorbehoud een hoger tarief in de inkomstenbelasting van toepassing kan zijn enkel doordat de methode voor vaststelling van de inkomsten van een onroerend goed ertoe leidt dat de inkomsten van in een andere lidstaat gelegen niet-verhuurd onroerend goed worden bepaald op een hoger bedrag dan de inkomsten van een in eerstbedoelde lidstaat gelegen dergelijk goed.’

Arrest: http://curia.europa.eu/juris/celex.jsf?celex=62013CJ0489&lang1=nl&type=TXT&ancre=

NOTA: overeenkomstig Artikel 7, §1, 2e lid WIB wordt eveneens hetzelfde verschil gehanteerd voor belasting verhuurde onroerende eigendommen: onroerende eigendommen in België worden belast aan de hand van kadastraal inkomen, terwijl onroerende eigendommen in het buitenland belast worden aan de hand van huurprijs en huurvoordelen. Mogelijks ook in dit kader wetswijzigingen te verwachten.

17 september 2014

Nieuwe Vlaamse dakisolatienorm vanaf 1 januari 2015 – invloed op geschiktheid woningen

De nieuwe Vlaamse dakisolatienorm  zal in werking treden op 1 januari 2015.

Hierdoor zal geleidelijk aan de afwezigheid van dakisolatie een sterkere factor worden bij de globale beoordeling van de woningkwaliteit in het kader van geschiktheid woningen, waardoor vanaf 2020 de afwezigheid van dakisolatie zal volstaan om een woning ongeschikt te laten verklaren, waardoor de woning niet meer verhuurd zal mogen worden.

 

Toepassingsgebied

De nieuwe Vlaamse dakisolatienorm  zal gelden voor alle zelfstandige woningen gelegen in het Vlaamse Gewest.

Hieruit kan men afleiden dat de norm ook van toepassing zal zijn op zelfstandige woningen (eengezinswoningen, studio’s, appartementen, …) die door de eigenaar zelf worden bewoond, maar niet op kamers.

  

Beoordeling  

De minimumnorm wordt een R-waarde dakisolatie van 0,75m² K/W genomen.

Bij de beoordeling zal enkel rekening worden gehouden met feitelijke vaststellingen, wat wil zeggen dat vanaf 1 januari 2015 strafpunten worden toegekend indien:

  • het Energieprestatiecertificaat (EPC) een feitelijk vastgestelde R-waarde vermeldt die lager is dan 0,75 m² K/W, met default-waarden wordt geen rekening gehouden.
  • De EPC-verslaggever/Wonen Vlaanderen feitelijke vaststelt dat er geen dakisolatie aanwezig is.

Bij het toekennen van strafpunten worden daken kleiner en daken groter dan 16m² van elkaar onderscheiden.

Door een fasering in de tijd zullen geleidelijk aan meer strafpunten worden toegekend:

Periode Strafpunten voor daken kleiner dan 16m² Stafpunten voor daken groter dan 16m² met R-waarde lager dan 0,75m²K/W
1/01/2015 t.e.m. 31/12/2017 1 3
1/01/2018 t.e.m. 31/12/2019 3 9
Vanaf 1/01/2020 9 15

Vanaf 15 strafpunten kan een woning ongeschikt worden verklaard door de bevoegde minister, wegens niet voldoen aan de wettelijke normen inzake woningkwaliteit.

 

Dak van een appartementsgebouw

 Indien het dak van een appartementsgebouw niet voldoet aan de vastgestelde minimumnorm, kan dit worden toegerekend aan alle appartementen in het appartementsgebouw, aangezien het dak een gemeenschappelijk deel van het appartementsgebouw is en gebreken aan de gemeenschappelijke delen worden doorgerekend aan alle woningen in het gebouw.

Bijgevolg zal een appartement op het gelijkvloers strafpunten krijgen als blijkt dat het appartement onder het dak onvoldoende dakisolatie heeft, ongeacht de eigendomssituatie.

Peeters en Hermans Advocaten http://www.peetersenhermans.be
Bereikbaar op info@peetersenhermans.be

27 mei 2014

Toepassingsgebied recht van opstal verruimd

Bij wet van 25 april 2014 houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, werd het toepassingsgebied van recht van opstal verruimd.

Sindsdien is het mogelijk om een recht van opstal te vestigen bóven of ónder andermans grond, en niet enkel óp die grond, zoals tot nu in de wet stond.

Voortaan kan het opstalrecht tevens uitgeoefend worden door elke titularis van een onroerend zakelijk recht; weliswaar binnen de grenzen van dat recht.

Het recht van opstal is sinds de wetswijziging een tijdelijk zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen, geheel of gedeeltelijk, óp, boven of onder andermans grond te hebben.

Twee voor de hand liggende voorbeelden die de verruiming van toepassingsgebied illustreren, zijn zonnepanelen en ondergrondse garages.

Vanaf heden kunnen zonnepanelen geplaatst worden op het dak van een onroerend goed onder de noemer van het recht van opstal.

Het is niet vereist dat die zonnepanelen op de grond gevestigd zijn, er is immers geen rechtstreekse band met de grond meer vereist.

Op deze manier wordt het eigendomsrecht op de zonnepanelen juridisch afgesplitst van het eigendomsrecht op het onroerend goed waarop de zonnepanelen geplaatst worden. De eigenaar van het onroerend goed (gebouw) dient zelfs niet de eigenaar te zijn van de grond waarop het gebouw werd geplaatst (is eventueel zelf een opstalhouder).

Door de verruiming van het toepassingsgebied kan een opstalrecht ook verleend worden voor constructies onder de grond, zoals parkeergarages.

Zoals reeds gesteld kan het recht van opstal nu ook uitgeoefend worden door een titularis met een beperkt zakelijk recht (vruchtgebruiker, erfpachthouder of persoon die zelf opstalhouder is).

Indien het recht van opstal wordt uitgeoefend door een titularis met een beperkt zakelijk recht, zal het ‘nieuwe’ opstalrecht binnen de grenzen van het onderliggende beperkt zakelijk recht moeten blijven, zullen de bevoegdheden verbonden aan het nieuwe opstalrecht niet ruimer kunnen zijn dan de bevoegdheden van de opstalgever, en kan de duur van het opstalrecht niet langer zijn dan de duur van het onderliggende recht.

De verruiming van het toepassingsgebied van het opstalrecht gaat in op 24 mei 2014.

Bron: Wet van 25 april 2014 houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, BS 14 mei 2014 (art. 124-127 DB Justitie).

Peeters en Hermans Advocaten http://www.peetersenhermans.be
Bereikbaar op info@peetersenhermans.be

14 april 2014

Wijzigingen vrijstellingenbesluit – stedenbouwkundige vergunningen

Op 17 januari 2014 keurde de Vlaamse Regering een wijzigingsbesluit inzake de vrijstellingen van de stedenbouwkundige vergunningen goed.

 

Globaal bekeken voegt het besluit zes nieuwe aanpassingen door.

 

  1. Voor een aantal kleinere werken in, aan en bij een woning is momenteel geen stedenbouwkundige vergunning nodig; Zo zijn niet-overdekte constructies zoals bv. een vijver, een terras, een zwembad,… in principe niet vergunningsplichtig. Daarnaast wordt ook het plaatsen van vrijstaande, niet voor verblijf bestemde bijgebouwen, zoals bv. een tuinhuis of een carport, vrijgesteld van de vergunningsplicht.

 

De vrijstelling van de niet-overdekte constructies is evenwel beperkt tot constructies met een maximumoppervlakte van 80 m², die tot op één meter van de perceelsgrenzen worden geplaatst. Voortaan kunnen dergelijke constructies ook worden opgericht tegen een bestaande scheidingsmuur.

 

De vrijstelling voor de niet voor verblijf bestemde bijgebouwen die niet met het hoofdgebouw verbonden zijn, blijft bestaan, maar mag nu 3,5 meter hoog zijn, terwijl de nokhoogte daarvoor slechts 3 meter mocht bedragen. De oppervlakte van dergelijke constructies mag evenwel tot maximaal 40 m² bedragen om in aanmerking te komen voor een vrijstelling van de vergunningsplicht.

 

In de achtertuin kunnen bijgebouwen reeds tegen de bestaande scheidingsmuur worden aangebouwd zonder stedenbouwkundige vergunning. Zonder scheidingsmuur is in principe een afstand van één meter van de perceelsgrens vereist.  Een bijgebouw in de zijtuin moet op minstens drie meter afstand van de perceelsgrens blijven.

 

  1. Voor parkgebied worden de regels versoepeld: daar waar voordien geen vrijstelling mogelijk was voor ruimtelijk kwetsbare gebieden, wordt op heden in een uitzondering voorzien door de vrijstelling van de vergunningsplicht in parkgebied.

 

Het gaat om volgende vrijstellingen:

–       De vrijstelling voor niet-overdekte constructies

–       De vrijstelling voor de vrijstaande, niet voor verblijf bestemde gebouwen,

–       Het opslaan van allerhande bij de woning horende materialen (maximaal 10 m³ volume), niet zichtbaar vanaf de openbare weg

–       Het plaatsen van één verplaatsbare inrichting die voor bewoning kan worden gebruikt en die niet zichtbaar is vanaf de openbare weg.

 

  1. De vrijstellingen voor agrarisch gebied worden verruimd. Voortaan is er geen stedenbouwkundige vergunning meer nodig voor:

–       Constructies met een maximale hoogte van 3,5 meter die dienen voor de teelt of bescherming van landbouwgewassen. Deze constructies moeten na de oogst worden verwijderd.

–       Open afsluitingen/afsluitingen met dwarslatten (maximaal 2 meter hoog)

–       Een schuilhok voor weidedieren, met houten wanden en een maximumoppervlakte van 20 m², een maximumhoogte van 3 meter en minstens één open zijde.

 

Deze vrijstellingen zijn van toepassing in om het even welk gebied, met uitzondering van ruimtelijk kwetsbare gebieden, behalve in parkgebied. In parkgebied zijn deze vrijstellingen bijgevolg wel van toepassing, hoewel parkgebied in se ruimtelijk kwetsbaar gebied is.

 

De overige vrijstellingen blijven bestaan. Daarnaast wordt het ook mogelijk om een “jachtkansel” te plaatsen in agrarisch gebied.

 

  1. In principe is de herinrichting van bepaalde reeds ingerichte terreinen niet vergunningsplichtig. Deze vrijstelling bestond voorheen niet voor parkgebieden, nu dit ruimtelijk kwetsbare gebieden betreffen. Middels huidig besluit wordt de herinrichting van bepaalde reeds ingerichte terreinen in parkgebied wel vrijgesteld.

 

  1. Er is geen stedenbouwkundige vergunning meer nodig voor het plaatsen, verplaatsen, wijzigen of vervangen van mobiele openluchtrecreatieve verblijven en hun toebehorende installaties (bv. caravans, tenten, kampeerauto’s,…), mits zij worden geplaatst op vergund openluchtrecreatief terrein en mits deze plaatsing, wijziging of vervanging niet strijdig is met de vergunning. Evenmin is nog een vergunning vereist voor het plaatsen/verplaatsen van één of meer woonwagens op residentieel woonwagenterrein of een doortrekkersterrein voor woonwagenbewoners, mits dat het terrein waarop de wagens worden gezet, vergund of hoofdzakelijk vergund is.

 

  1. De regeling voor tijdelijke constructies wordt eveneens versoepeld in parkgebied (vrijstelling wordt mogelijk, terwijl dit voordien niet mogelijk was). Evenwel dienen desgevallend volgende voorwaarden in acht te worden genomen:

 

–       De tijdelijke inrichting mag er niet langer dan 90 dagen per jaar staan,

–       Zij mag niet worden geplaatst in een ruimtelijke kwetsbaar gebied, m.u.v. parkgebied,

–       De algemene bestemming van het gebied mag niet in het gedrang worden gebracht,

–       De plaatsing van de tijdelijke inrichting mag niet gepaard gaan met ontbossing, vegetatiewijziging, wijziging van kleine landschapselementen, aanmerkelijke reliëfwijzigingen of een wijziging van de waterlichamen.

 

Het merendeel van de wijzigingen is in werking getreden op 28 februari 2014, m.u.v. enkele terminologische wijzigingen gelinkt aan het Onroerenderfgoeddecreet.

 

 

10 februari 2014

Verkoop van appartement met eigendomsvoorbehoud – gevaar voor herkwalifaicatie naar recht van opstal

Hof van Beroep Gent 20 juni 2013:

“Wanneer de eigenaar van een etagegebouw zich, naar aanleiding van de verkoop van dit gebouw, enkel het eigendom van de verdiepingen van dit gebouw heeft voorbehouden, dan is er een overeenkomst ontstaan waarbij er afstand van het recht van natrekking werd gedaan, wat neerkomt op de vestiging van een recht van opstal.

 Aangezien dit recht slechts voor maximaal 50 jaar kan worden gevestigd, is er na afloop van die termijn een einde aan het opstalrecht gekomen. Derhalve worden de bezetters van het appartement veroordeeld om dit binnen de drie maanden na de betekening van het arrest te ontruimen, onder verbeurte van een dwangsom.”

Het hof van beroep in Gent komt in haar arrest van 20 juni 2013 tot de conclusie dat in de verkoopakte van 9 juli 1955 van de tweedeverdieping nergens sprake was van de verkoopvan de grond, waardoor er louter sprake was van afstand van natrekking, welk recht moet worden gelijkgesteld met  een opstalrecht.

De bewoners van het appartement werden veroordeeld om na de betekening van het arrest de flat op de tweede verdieping volledig te ontruimen en ter vrije beschikking te stellen, onder verbeurte van een dwangsom van 50 EUR per dag vertraging.

Eén en ander moet worden genuanceerd, nu de opstalhouder na de beëindiging van het opstalrecht in beginsel niet met lege handen komt te staan. Immers zal, overeenkomstig artikel 6 Opstalwet, de grondeigenaar bij het eindigen van het oppstalrecht dan wel in de eigendom van de gebouwen, werken en beplantingen, treden, echter enkel mits de waarde daarvan op die tijd te betalen aan opstalhouder, dewelke het recht van terughouding zal hebben tot hieraan is voldaan. Deze vergoeding is een vorm van schuldvordering uit ongegronde verrijking. Tot zekerheid ervan beschikt de opstalhouder over een opschortings- of retentierecht. Tevens kan de opstalhouder een hypotheek bedingen en inschrijven.

Voornoemde vergoedingsbepaling moet zo worden uitgelegd dat de grondeigenaar bij het einde van het optalrecht geen vergoeding moet betalen voor de bij de aanvang van het recht reeds bestaande opstallen,maar wel een vergoeding voor de gebouwen, werken en beplantingen die door de opstalhouder tot stand werden gebracht (tenzij anderszins bedongen tussen partijen).

Zolang over de vergoeding van de opstallen tussen partijen geen regeling bestaat, kan de opstalhouder de opstal bij wijze van uitzondering verder blijven gebruiken. Hierbij moet men rekening houden met het precair karakter van de situatie, gezien er aan het geschil vroeg of laat een einde komt.